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3월 19일 강남3구와 용산구 아파트 부지가 토지거래허가구역으로 묶인 후 풍선효과를 본 서울 성동구 아파트 단지. 김건희 객원기자



10월 15일 오후, 옥수동 인근에서 15년째 중개업을 해온 최모(52) 씨는 전화기를 귀에 댄 채 서류를 훑었다. 책상 위에는 '계약 대기' '보류' '문의 중'이라 적힌 종이가 뒤엉켜 있었다. 거래는 멈췄지만 전화벨은 멈추지인트론바이오 주식
않았다. 최 씨는 "이제 서울은 전부 토지거래허가구역(토허구역)이다. 이 정도면 서울은 국가가 직접 인증한 상급지 아니냐"며 쓴웃음을 지었다.


정부가 누를수록 '여기가 오른다'고 확신그는 며칠 전까지만 해도 "규제 전에 사자"는 전화로 정신이 없었다고 했다. 추석 연휴 직전부터 매수자가 몰려들었고대정화금 주식
, 매도자는 가격을 하루 단위로 바꿨다. 그런데 오늘은 정반대였다. 문의는 늘었지만 거래는 멈췄다. 

"정부가 시장을 누를수록 사람들은 '여기가 진짜다'라고 느껴요. 규제는 신호처럼 작동하거든요." 
정부는 이날 오전 '10·15 부동산대책'을 발표했다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·성남·수원하나그린스팩 주식
·용인·하남·광명 등 12개 도시를 동시에 3중(조정대상지역, 투기과열지구, 토허구역)으로 묶은 초강력 조치라는 평가가 나온다. 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책에 이은 세 번째 부동산 규제다. 
토허구역은 일정 규모 이상의 부동산 거래에 행정 허가를 의무화한 제도다. 해당 지역 주택 매수자는 실거주 목적임을 증명해야 하며, 전세를 릴게임추천
끼고 매입할 수 없다. 유주택자는 기존 주택의 매도 계획을 제출해야 한다. 거래 의사 자체가 행정심사를 거쳐야 하는 만큼 사실상 시장의 흐름을 한시적으로 멈추게 만드는 장치다. 그러나 시장은 오래전부터 이 규제를 '정부가 지정한 가격 상승 예고판'으로 받아들였다.
2020년 5월 용산정비창(용산국제업무지구) 개발 사업지 일대가 토허구역으로젠트로 주식
묶인 뒤 시장 분위기가 바뀌었다. 정부 규제를 개발 호재가 예상되는 지역이라는 시그널로 이해하기 시작한 것이다. 이후 압구정·여의도·목동, 성동 등 주요 재건축 단지와 강남 3구, 용산 전역, 신속통합기획 구역, 모아타운 후보지까지 토허구역으로 지정되면서, 규제는 경고가 아니라 '확신'의 신호가 됐다. 
이번 이재명 정부는 10·15 대책을 발표하며 "암수술처럼 병변 주변까지 도려내겠다"고 표현했지만 대책이 발표되자마자 '서울 전역 규제는 곧 전역 프리미엄'이라는 말이 커뮤니티를 타고 번졌다. 9·7 공급 대책 땐 강남 3구·용산 규제의 풍선효과로 성동·마포·강동이 수혜지가 됐지만 10·15 대책 땐 "남은 곳은 결국 강남 3구뿐"이라는 인식이 확산하고 있다.

규제를 신호로 여기는 부동산시장서울 성동구 금호동·응봉동 일대 중개업소들은 이틀 전까지만 해도 북적였다. "규제로 막히기 전에 사자"는 매수자들의 전화가 하루 수십 통씩 쏟아졌다. 6·27 대출 규제로 묶인 자금이 비규제 지역으로 옮겨가고, 9·7 공급 대책이 발표되자 '막차 심리'가 폭발했다. 성동구 상왕십리동 텐즈힐2단지 전용 84㎡는 9월 말 19억2000만 원에 거래되며 최고가를 찍었고, 공덕삼성래미안2차는 추석 직후 19억 원을 넘어섰다. 국토부 실거래가에는 18억 원에서 19억 원이 며칠 간격으로 찍혔다. 성수·행당·옥수 일대 매물은 순식간에 사라졌고 한 달 새 매매가가 평균 1억 원 이상 상승했다.

10월 2일 한국부동산원이 발표한 주간 동향에 따르면 9월 다섯째 주 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.27% 올랐다. 9·7 공급 대책 발표 직후인 9월 둘째 주부터 상승 폭이 확대됐고, 강남 3구와 용산이 토허구역으로 묶이자 자금은 '한강벨트'로 불리는 성동·마포로 옮겨갔다. 부동산R114 조사에서도 마포구 아파트 3.3㎡당 평균가는 6월 4653만 원에서 9월 4798만 원으로 3.1% 상승, 성동구는 같은 기간 3.7% 올랐다. '규제 전에 사면, 발표 후엔 오른다'는 시장의 학습효과가 매수세를 부추겼다. 
거래는 늘었지만 불안도 커졌다. 사람들은 정부 발표보다 카카오톡 단톡방 '정보'에 귀를 기울인다. 규제가 예고되면 매수세는 하루 먼저 움직이고, 정부는 뒤따라 발표한다. 서울 성동구 금호동에서 중개사무소를 운영하는 A씨는 "정책 피로감이 심리의 나침반이 된 셈"이라고 말했다. 실제 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 2025년 1~9월 수도권 아파트 거래 건수는 18만8205건으로 지난해 같은 기간보다 9.4% 증가했다.
그러나 이번 10·15 대책 발표 이후 분위기는 단번에 얼어붙었다. A씨는 "이제는 전부 묶였으니 잠깐 숨 고르자는 얘기가 나온다"며 "그런데 이런 침묵이 길진 않을 거다. 규제가 곧 신호라는 믿음이 워낙 단단하다"고 전했다. 



정부는 10월 15일 서울 전역과 경기 12곳의 갭투자를 강력히 규제하는 부동산대책을 발표했다. 뉴스1



전세 품귀, 월세 확산시장에서는 이제 '규제는 단기, 상승은 장기'라는 공식이 당연한 진리처럼 통한다. 토허구역 지정이 더는 시장을 압박하는 제약이 아니라 상승을 보증하는 '인증'이 된 셈이다. 온라인 부동산 커뮤니티에는 "국가가 찍은 곳이 결국 오른다" "서울 전역이 프리미엄"이라는 말이 넘친다. 정부의 풍선효과 차단은 오히려 심리 효과를 폭발시켰다. 금호·옥수·마포 일대 중개업소들은 "결국 울타리만 더 두껍게 친 셈"이라고 입을 모은다. 시장은 빠르게 방향을 틀었다. "이제 강남으로 돌아가야 한다"는 말이 업계에 회자되고 있다. 

서울 마포구 아현동 아현시장 후문을 나서면 낮은 언덕 위로 '마포래미안푸르지오' 단지가 보인다. 3000세대가 넘는 대단지이지만 전세 매물은 50건 남짓이다. 바로 옆 1000세대 단지에는 5건도 되지 않는다. 인근 중개업소 대표는 "3000세대에 50건이면 전세 매물이 거의 없는 수준"이라며 "전세가 나와야 매매가 도는데 지금은 둘 다 막혔다"고 말했다. 
수도권 전세난은 통계로도 확인된다. 10월 14일 부동산 데이터 기업 '아실'에 따르면 9월 다섯째 주 기준 수도권 아파트 전세 물량은 4만8640건으로 1년 전보다 21.9% 감소했다. 서울은 15.6%, 경기는 28.5%, 인천은 19.7% 줄었다. 서울 전세 매물은 19.8% 줄고, 월세는 16.2% 늘었다. 한국부동산원 자료에서는 수도권 전세가가 33주 연속 상승했다. 
"전세가 줄면 집값은 다시 튀어요. 시장은 연결돼 있거든요." 마포의 한 중개업소 대표는 이렇게 말했다. 전세 매물이 줄어들면 전세 수요가 늘어 전세가가 높아지고 전세가 상승이 집값 상승으로 이어진다는 얘기다. 
가을 이사철이 시작되며 세입자들의 불안은 현실이 됐다. 서울 응봉동 직장인 이모(34) 씨는 전세 만료를 앞두고 20곳 넘게 돌아다녔지만, 1억 원 오른 보증금 앞에서 계약을 포기했다. 월세로 눈을 돌렸지만 매월 250만 원을 감당하기는 현실적으로 어려워 부동산 매매 정보를 공유하는 오픈 채팅방에 알림을 켜두고 새 매물을 기다린다. 이 씨는 "이사 날짜는 다가오는데 살 곳이 없다"며 "전세는 없고, 월세는 버겁다"고 토로했다.
서울 성동구 서울숲 인근 카페에서 만난 30대 맞벌이 부부는 올해 초 15억 원대였던 마포·성동 아파트를 노렸지만 지금은 20억 원이 넘어 매수를 접었다. 연봉 합산 3억 원, 대출 6억 원 한도, 손에 쥔 현금 6억 원. 아내 한모 씨는 "전세로 살면 불안하고, 사려니 막막하다"며 "대출은 서민의 희망 사다리였는데, 이제 그 사다리가 걷어졌다"고 말했다. 

"비싸도 강남 3구가 안전" 규제의 그늘은 지방으로도 번졌다. 부산 해운대에서 올라온 40대 투자자 A씨는 1년 전까지만 해도 수도권 외곽을 돌았다. 그러나 6·27 대책 이후 그는 '토허구역 경계선'을 기준으로 서울 진입 전략을 세웠다. 그는 반포·개포·성수를 매주 직접 현장 답사했다. 그의 휴대전화에는 30개 넘는 단지의 조경·학군·분양권 시세가 사진으로 저장돼 있었다. 이어지는 그의 말이다. 

"이제 서울에는 비규제 지역이 없어요. 강남은 비싸도 안전하죠. 지방 사람들도 서울 한 채는 가져야 한다고 생각해요. 지방에서 전세 살면서 서울로 들어오려는 거죠."
이번 대책은 결과적으로 서울 집중을 가속화했다. 여의도·압구정 일대 중개업소들은 "10월 들어 문의가 두 배로 늘었다"고 말했다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 줄고, 유주택자는 대출이 전면 금지됐다. 다주택자는 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제라는 페널티를 받았다. 그럼에도 시장은 "전부 묶이면 결국 가장 비싼 곳이 안전하다"고 받아들이는 분위기다. 
서울 성동구 중개업소 관계자들은 "풍선효과를 막으려다 중심부를 더 단단히 만들었다"며 "정책 피로감을 넘어 불신 단계"라고 말했다. 지금이라도 들어가야 한다는 불안보다, 안 들어가면 영영 못 들어간다는 절박감이 더 크다는 것이다.

정부 신뢰 형성이 관건 전문가들 역시 지금의 서울 부동산을 '정책과 심리의 역전'으로 진단한다. "6·27 이후 비허가 지역이 풍선효과를 보고, 전세 회복이 갭투자를 자극하고 있다. 정부가 규제 의지를 보일수록 시장은 그것을 '마지막 신호'로 받아들인다"는 분석이다. 익명을 요구한 한 부동산학과 교수는 이렇게 말했다.

"규제 전에 사야겠다고 생각하는 순간, 이미 규제는 '예고된 신호'가 된다. 사람들은 정부가 공급을 늘리기보다 규제로 시장을 잡으려 한다고 판단하면 오히려 규제 발표 전에 선제적으로 움직인다. 여러 연구에서도 규제는 단기적으로만 효과를 보이고, 장기적으로는 가격 안정 효과가 미미하거나 오히려 상승세로 돌아서는 경우가 많다. LTV 40% 이하 같은 금융 규제도 초반에는 거래를 억누르지만 시간이 지나면 다시 회복하는 패턴이 반복돼 왔다."
그는 이어서 "결국 중요한 건 공급과 신뢰"라고 강조했다.
"사람들이 원하는 지역에 원하는 주택이 공급돼야 한다. 규제만으로는 시장의 열기를 가라앉힐 수 없고, 정부가 공급을 충분히 늘릴 것이라는 신뢰가 형성돼야 한다. 하지만 지금은 정부가 또 규제책을 꺼낼 거라는 불신이 더 크다. 신뢰가 무너진 상황에서 규제는 오히려 '가격이 다시 오를 것'이라는 기대를 강화한다. 이런 심리라면 이번 규제도 오래 버티기 어렵다." 
김건희 객원기자 kkh4792@donga.com